来源:网房产 作者:WTT
7月伊始，一个重要规定开始执行最新版本——
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(以下简称《文件》)正式实施，这是截至目前最新版本的建工司法解释文件。
北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉网房产，最高院《文件》主要对建筑工程、施工单位、总包分包公司等的定义和权责进行了划分和细节规定。严厉打击招投标中的“暗箱操作”与“先行谈判”，否定资质出借行为，全面加强对农民工等建筑工人的权益保障。
这意味着，对建筑工人和普通购房者的相关权益，最高院文件给予了进一步保护。
建筑工人增加底气：
工资保底线，讨薪更硬气
对于建筑工程的“打工人”来说，首先要注意文件明确规定“挂靠公司等情况不被支持”。
但伴随招投标更加规范化，细化工程价款优先受偿权的适用范围与行使条件，普通工人的薪资保障度可能会有所提升。
同时，《文件》明确了三条刚性保护规则，筑牢农民工工资保障底线——
开发商兜底垫付：因建设单位（开发商）未按时足额拨付工程价款，直接导致农民工工资拖欠的，开发商需在欠付工程款范围内，先行垫付农民工工资。
总包兜底清偿：包工头、实际施工人失联、跑路或无力支付工资的，由施工总承包单位先行清偿农民工工资，后续可依法向过错方追偿。
过错主体直接担责：开发商存在违法发包、总承包单位存在出借资质等违规行为，由此引发农民工欠薪纠纷的，过错主体需直接承担工资清偿责任。
此外，下游分包单位监管如果拖欠农民工工资，很有可能需要先行清偿，责任更重。
“也就是说，农民工等建筑工人们的工资，由开发商、总包、分包共同负责，任何环节出问题都有明确责任主体兜底。”王玉臣指出。
购房者的三大利好：
工抵房、控烂尾、产权更安全
《文件》中的这一条要留意——想用“以房抵债”方式行使优先权，必须同时满足四个条件：
①承包人施工的工程质量合格；
②建设工程可以折价；
③发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
④折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
也就是说，如果建筑单位想要拿房抵债，需要先完成以上四个步骤。
对于购房者来说，在市面上遇到“工抵房”，则最好先弄清楚是哪家单位出手的房子， 该单位资质是否齐备、涉及抵房的工程是否已完成质量合格验证。
从另一个方面来看，由于《文件》严打围标串标、阴阳合同、违法转包挂靠等情况，这就从源头减少了“因违规导致资金链断裂引发的烂尾”。
同时细化建设工程价款优先受偿权行使规则，明确其范围不含停工窝工损失，并强调商品房消费者“生存居住权”受到特别保护。
这意味着，已支付全部或大部分房款且用于居住的买受人，其权利仍优先于承包人的优先受偿权，房屋被查封拍卖时购房人可提执行异议排除强制执行。
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